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本文講的是房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用核算明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置，主要費(fèi)用核算的主要內(nèi)容：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的費(fèi)用一般說(shuō)來(lái)有管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、應(yīng)付職工薪酬、職工福利費(fèi)等，每一個(gè)費(fèi)用均有不同的核算內(nèi)容，接下來(lái)由小編幫大家整理，感興趣的小伙們一起來(lái)看看吧，希望小編的分享可以幫助到大家。

本文講的是房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用核算明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置，主要費(fèi)用核算的主要內(nèi)容：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的費(fèi)用一般說(shuō)來(lái)有管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、應(yīng)付職工薪酬、職工福利費(fèi)等，每一個(gè)費(fèi)用均有不同的核算內(nèi)容，接下來(lái)由小編幫大家整理，感興趣的小伙們一起來(lái)看看吧，希望小編的分享可以幫助到大家。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的費(fèi)用大致可以分為兩大類(lèi)：

1、計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用：包括全部計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用以及部分計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的應(yīng)付職工薪酬、職工福利費(fèi)等。它們與開(kāi)發(fā)成本密切相關(guān)，是開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分。

2、計(jì)入當(dāng)期損益的費(fèi)用：包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。它們與開(kāi)發(fā)成本沒(méi)有直接聯(lián)系，但是同樣對(duì)企業(yè)的損益有較大影響。正是由于費(fèi)用的性質(zhì)、分類(lèi)的差異，我們?cè)跁?huì)計(jì)核算上必須分清各種費(fèi)用的界限，否則會(huì)影響會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，可能導(dǎo)致產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)，形成嚴(yán)重的涉稅損失。

1、分清開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用的界限;

2、分清管理費(fèi)用與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用與銷(xiāo)售費(fèi)用的界限

3、分清財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用利息支出的界限;

4、分清職工福利費(fèi)與管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的界限;

5、分清本期費(fèi)用與上期費(fèi)用、下期費(fèi)用的界限。

(二)費(fèi)用核算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的費(fèi)用一般說(shuō)來(lái)有管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、應(yīng)付職工薪酬、職工福利費(fèi)等，每一個(gè)費(fèi)用均有不同的核算內(nèi)容。

1、管理費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種共同性費(fèi)用。包括企業(yè)的董事會(huì)和行政管理部門(mén)在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生的，或者應(yīng)當(dāng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用，具體包括以下幾方面：

(1)企業(yè)管理職能部門(mén)方面的費(fèi)用：包括企業(yè)管理服務(wù)人員開(kāi)支的職工薪酬、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)、房屋租賃費(fèi)水電費(fèi)等;

(2)用于企業(yè)直接管理之外的費(fèi)用。包括董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)顧問(wèn)費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)等。

(3)提供生產(chǎn)技術(shù)條件的費(fèi)用：包括排污費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、研發(fā)費(fèi)用、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用(含開(kāi)辦費(fèi))攤銷(xiāo)等。

(4)合理必要的業(yè)務(wù)招待費(fèi)：是指企業(yè)所發(fā)生的所有業(yè)務(wù)招待費(fèi)(包括銷(xiāo)售部門(mén)、項(xiàng)目管理部等)。

(5)其他管理費(fèi)用支出：指不包括在以上各項(xiàng)之內(nèi)又應(yīng)列入管理費(fèi)用的費(fèi)用。

2、銷(xiāo)售費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售費(fèi)用，是指企業(yè)銷(xiāo)售商品房、提供勞務(wù)的過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，主要包括四個(gè)方面：

(1)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)(售樓部)發(fā)生的費(fèi)用：職工薪酬、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、租賃費(fèi)、水電費(fèi)等。

(2)銷(xiāo)售推廣費(fèi)：主要是與銷(xiāo)售相關(guān)的媒體廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，如廣告發(fā)布費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書(shū)印刷費(fèi)等。

(3)合同交易費(fèi)等：預(yù)售合同或出售合同交易時(shí)開(kāi)發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶(hù)部分的交易費(fèi)。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。

(4)銷(xiāo)售代理費(fèi)：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)等銷(xiāo)售公司而發(fā)生等代理費(fèi)用。包括：銷(xiāo)售傭金、銷(xiāo)售代理費(fèi)、銷(xiāo)售策劃費(fèi)等。

3、財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金等而發(fā)生的籌資費(fèi)用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損益以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。

但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中的借款費(fèi)用，滿(mǎn)足資本化條件的應(yīng)予資本化，不能作為“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，應(yīng)該屬于“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”。

4、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位(如：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部、分公司等)為組織或管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)共同性費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。主要包括三個(gè)方面：

(1)內(nèi)部核算單位為組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的費(fèi)用。包括管理服務(wù)人員開(kāi)支的職工薪酬、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷(xiāo)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)、房屋租賃費(fèi)水電費(fèi)等。

(2)與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有直接聯(lián)系支付外部單位(含政府部門(mén))的費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)過(guò)程中的利息支出、土地使用稅、工程監(jiān)理費(fèi)、交政府部門(mén)的維修基金、工程預(yù)決算編制及審查費(fèi)、前期物業(yè)管理費(fèi)等。

(3)其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出：指不包括在以上各項(xiàng)之內(nèi)又應(yīng)列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的其他開(kāi)支。

5、應(yīng)付職工薪酬

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入了“應(yīng)付職工薪酬”的新概念，它與原制度的“應(yīng)付工資”“應(yīng)付福利費(fèi)”類(lèi)似，但是它的內(nèi)涵更為廣泛。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“應(yīng)付職工薪酬”，是指為職工個(gè)人開(kāi)支的所有費(fèi)用，主要包括：工資、職工福利、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、非貨幣性福利、辭退福利、股份支付等。

6、 職工福利費(fèi)

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，“職工福利費(fèi)”屬于“應(yīng)付職工薪酬”的組成內(nèi)容之一。根據(jù)新的《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》的規(guī)定，從2007年1月1日開(kāi)始，所有企業(yè)不再計(jì)提14%的職工福利費(fèi)，而改為據(jù)實(shí)列支。因此有必要對(duì)職工福利費(fèi)的內(nèi)容搞清楚。

一般說(shuō)來(lái)，職工福利費(fèi)主要用于職工的醫(yī)藥費(fèi)(指尚未參加職工醫(yī)療保險(xiǎn)的企業(yè))，醫(yī)護(hù)人員的工資、醫(yī)務(wù)經(jīng)費(fèi)，職工因公負(fù)傷赴外地就醫(yī)路費(fèi)，職工生活困難補(bǔ)助，職工浴室、理發(fā)室、幼兒園、托兒所人員的工資以及按國(guó)家規(guī)定開(kāi)支的其他職工福利支出。

(三)費(fèi)用明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)置

從前述我們基本清楚了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算的內(nèi)容，那么在組織費(fèi)用核算過(guò)程中，如何設(shè)置明細(xì)項(xiàng)目?現(xiàn)從會(huì)計(jì)核算角度，結(jié)合財(cái)務(wù)、稅收政策，就費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)置作如下探討：

1、管理費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)置“管理費(fèi)用”的明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，必須分清楚管理費(fèi)用與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用的界限。一般說(shuō)來(lái)管理費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：

1)職工薪酬 ：企業(yè)管理服務(wù)人員的職工薪酬。

2)修理費(fèi) ：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。

3)物料消耗：企業(yè)管理服務(wù)耗用材料、用品的費(fèi)用。

4)低值易耗品攤銷(xiāo)：企業(yè)管理用低值易耗品的攤銷(xiāo)費(fèi)(含一次性耗用與多次攤銷(xiāo))。

5)辦公費(fèi)：指開(kāi)發(fā)企業(yè)各管理服務(wù)部門(mén)發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書(shū)報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。

6)會(huì)議費(fèi)：是指企業(yè)召開(kāi)各種會(huì)議的費(fèi)用支出，包括會(huì)議房租費(fèi)(含會(huì)議室租金)、伙食補(bǔ)助費(fèi)、交通費(fèi)、辦公用品費(fèi)、文件印刷費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)等。

根據(jù)規(guī)定，會(huì)議費(fèi)證明材料應(yīng)包括：會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。

7)招聘費(fèi)：企業(yè)招聘人員的獵頭費(fèi)、招聘廣告費(fèi)、招聘展位費(fèi)等。

8)差旅費(fèi)：指職工因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)、勞動(dòng)力招募費(fèi)等方面的費(fèi)用。

根據(jù)規(guī)定，差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等。

9)車(chē)輛使用費(fèi)：企業(yè)管理用自有車(chē)輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等。

10)固定資產(chǎn)使用費(fèi)：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)等折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。

11)房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：企業(yè)租賃管理用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。

12)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指確因工作需要為企業(yè)管理服務(wù)人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。

13)董事會(huì)費(fèi)：指企業(yè)董事會(huì)或最高權(quán)力機(jī)構(gòu)及其成員為執(zhí)行職權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括成員津貼、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等。

14)聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)：指企業(yè)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行查賬、驗(yàn)資、資產(chǎn)評(píng)估、稅務(wù)清算、法律盡職調(diào)查等發(fā)生的費(fèi)用。

15)咨詢(xún)費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)：是指企業(yè)向有關(guān)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理咨詢(xún)時(shí)支付的費(fèi)用，包括聘請(qǐng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)等支付的費(fèi)用。

16)訴訟費(fèi)：指企業(yè)向法院起訴或應(yīng)訴而支付的費(fèi)用。

17)業(yè)務(wù)招待費(fèi)：指企業(yè)為業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的合理需要而支付的招待費(fèi)用，外資企業(yè)的“交際應(yīng)酬費(fèi)”也包括在內(nèi)。

18)稅金：指企業(yè)自有資產(chǎn)按規(guī)定交納的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅以及印花稅等。

這里的土地使用稅是企業(yè)自用房屋、土地應(yīng)該繳納的土地使用稅，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中應(yīng)該繳納的土地使用稅應(yīng)該在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算。

19)技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：是指企業(yè)使用非專(zhuān)利技術(shù)而支付的費(fèi)用。

20)研發(fā)費(fèi)用：包括新產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)、工藝規(guī)程制定費(fèi)、設(shè)備調(diào)整費(fèi)、原材料和半成品的試驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書(shū)資料費(fèi)、未納入國(guó)家計(jì)劃的中間試驗(yàn)費(fèi)、研究機(jī)構(gòu)人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品的試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)以及委托其他單位進(jìn)行科研試制的費(fèi)用。

21)無(wú)形資產(chǎn)推銷(xiāo)費(fèi)：是指專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)。

22)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)：指企業(yè)對(duì)分?jǐn)偲谙拊谝荒暌陨系母黜?xiàng)費(fèi)用在費(fèi)用項(xiàng)目的受益期限內(nèi)分期平均攤銷(xiāo)(在不少于3年內(nèi))，包括開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、按大修理間隔期平均攤銷(xiāo)的固定資產(chǎn)大修理支出等。

23)排污費(fèi)：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的排污費(fèi)用。

24)開(kāi)辦費(fèi) ：是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費(fèi)用，包括籌建期間人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)，以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)建成本的匯兌損益利息等支出。

25)其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他管理費(fèi)用支出。

2、銷(xiāo)售費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)置“銷(xiāo)售費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該分清楚銷(xiāo)售費(fèi)用與管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的界限。一般說(shuō)來(lái)銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：

1)職工薪酬：是指銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)人員的職工薪酬(含銷(xiāo)售提成等)。

2)修理費(fèi)：銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)使用的固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。

3)物料消耗：銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)管理耗用材料、用品的費(fèi)用。

4)低值易耗品攤銷(xiāo)：銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)和銷(xiāo)售人員使用低值易耗品的攤銷(xiāo)費(fèi)(含一次性耗用與多次攤銷(xiāo))。

5)辦公費(fèi) ：指銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書(shū)報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)。

6)差旅費(fèi)：銷(xiāo)售人員因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)等。

7)車(chē)輛使用費(fèi)：指銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)使用車(chē)輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等。

8)固定資產(chǎn)使用費(fèi)：指銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)使用固定資產(chǎn)等折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。

9)房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：指銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。

10)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指確因工作需要為銷(xiāo)售人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。

11)展覽費(fèi):為銷(xiāo)售商品房而參加房交會(huì)等開(kāi)支的展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、場(chǎng)地布置費(fèi)、制作費(fèi)等。

12)廣告費(fèi):指銷(xiāo)售部門(mén)為銷(xiāo)售商品房對(duì)外宣傳所產(chǎn)生的所有廣告費(fèi)用，包括電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏等發(fā)布的廣告費(fèi)用。

根據(jù)規(guī)定，列支廣告費(fèi)應(yīng)同時(shí)符合下列條件：

a、廣告是通過(guò)經(jīng)工商部門(mén)批準(zhǔn)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)制作的;

b、已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票;

c、通過(guò)一定的媒體傳播。

13) 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：指銷(xiāo)售部門(mén)為銷(xiāo)售商品房對(duì)外宣傳發(fā)生的宣傳費(fèi)用，如：廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)(車(chē)站廣告、路牌廣告)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)(彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆)、促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)(場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置費(fèi))宣傳資料及禮品費(fèi)(售樓書(shū)、各種禮品)銷(xiāo)售模型制作費(fèi)等。

14) 銷(xiāo)售代理費(fèi)：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)等銷(xiāo)售公司而發(fā)生等代理費(fèi)用。包括：銷(xiāo)售傭金、銷(xiāo)售代理費(fèi)、銷(xiāo)售策劃費(fèi)等。

根據(jù)規(guī)定，銷(xiāo)售傭金應(yīng)該符合下列條件的，可計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用：

a 有合法真實(shí)憑證;

b支付的對(duì)象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介服務(wù)的納稅人或個(gè)人(支付對(duì)象不含本企業(yè)雇員);

c 支付給個(gè)人的擁企，除另有規(guī)定者外，不得超過(guò)服務(wù)金額的5%。

15) 合同交易費(fèi)：指銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生交易費(fèi)用，包括交易服務(wù)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)(備案費(fèi))、合同工本費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。

16) 商品房維修、看護(hù)費(fèi)：商品房在銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的維修費(fèi)、看護(hù)費(fèi)等。

17) 其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他銷(xiāo)售費(fèi)用支出。

3、財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)置“財(cái)務(wù)費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該分清楚“財(cái)務(wù)費(fèi)用――利息支出”與“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用――利息支出”的界限。一般說(shuō)來(lái)財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：

1)利息支出：指房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的利息支出，如果有利息收入應(yīng)該抵減本項(xiàng)。

根據(jù)規(guī)定，向金融企業(yè)借款的利息支出，準(zhǔn)予在所得稅前扣除;向非金融企業(yè)借款的利息支出，不高于按照金融企業(yè)同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予在所得稅前扣除。

2)匯兌損益：指房地產(chǎn)企業(yè)因使用外國(guó)貨幣而產(chǎn)生的匯兌收益或損失，匯兌收益用“負(fù)數(shù)”反映。

3)金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)：企業(yè)支付給金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)手續(xù)費(fèi)(支票、匯票、匯兌等手續(xù)費(fèi))pos機(jī)刷卡費(fèi)等、票據(jù)工本費(fèi)等。

4)現(xiàn)金折扣費(fèi)用：根據(jù)銷(xiāo)售合同約定產(chǎn)生的現(xiàn)金折扣費(fèi)用。

5)股票發(fā)行費(fèi)：股份有限公司發(fā)行股票支付給發(fā)行機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。

6)票據(jù)貼現(xiàn)息：企業(yè)收到承兌匯票的貼現(xiàn)利息支出

7)其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他籌融資費(fèi)用支出。

應(yīng)該說(shuō)明的是，籌融資過(guò)程中發(fā)生的評(píng)估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、登記費(fèi)等，不應(yīng)該作為財(cái)務(wù)費(fèi)用列支。

4、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)置“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該分清楚開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用的界限。一般說(shuō)來(lái)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：

1)職工薪酬 ：內(nèi)部核算單位(如項(xiàng)目管理部等，下同)管理服務(wù)人員的職工薪酬。

2)修理費(fèi) ：內(nèi)部核算單位管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。

3)物料消耗：內(nèi)部核算單位管理耗用的材料、用品費(fèi)用。

4)低值易耗品攤銷(xiāo)：內(nèi)部核算單位管理用低值易耗品的攤銷(xiāo)費(fèi)(含一次性耗用與多次攤銷(xiāo))

5)辦公費(fèi)：指內(nèi)部核算單位發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書(shū)報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。

6)差旅費(fèi)：指內(nèi)部核算單位的人員因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)等。

7)車(chē)輛使用費(fèi)：指內(nèi)部核算單位使用車(chē)輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等。

8)固定資產(chǎn)使用費(fèi)：指內(nèi)部核算單位使用固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。

9)房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：指內(nèi)部核算單位租賃用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。

10)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指確因工作需要為指內(nèi)部核算單位人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。

11) 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)：指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷(xiāo)費(fèi)。

12) 利息支出：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中借入資金所發(fā)生的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減利息收入。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。

13)土地使用稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用土地，按照規(guī)定繳納的土地使用稅。

14)工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的監(jiān)理費(fèi)用。

15) 房屋維修基金：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)定，向政府部門(mén)繳納的房屋維修基金。代收業(yè)主的維修基金，不能計(jì)入該項(xiàng)目。

16)工程預(yù)決算編制及審查費(fèi)：為編制、審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用。

17)前期物業(yè)管理費(fèi)：根據(jù)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，支付的前期物業(yè)管理費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)等。

18)其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出。

5、應(yīng)付職工薪酬

“應(yīng)付職工薪酬”是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新設(shè)置的會(huì)計(jì)科目，根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，一般說(shuō)來(lái)應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：

1) 職工工資：是指支付給職工個(gè)人的勞動(dòng)報(bào)酬，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的規(guī)定，包括計(jì)時(shí)工資、計(jì)件工資、各種津貼、補(bǔ)貼、加班工資等。

2) 職工福利：是指根據(jù)國(guó)家規(guī)定開(kāi)支的各項(xiàng)福利費(fèi)用，具體項(xiàng)目詳見(jiàn)(應(yīng)付福利費(fèi)的明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置)。

3) 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：根據(jù)國(guó)家規(guī)定，企業(yè)為職工個(gè)人支付的各種社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。包括：基本醫(yī)療保險(xiǎn)、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)和生育保險(xiǎn)。

4) 住房公積金：是指企業(yè)按照國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的基準(zhǔn)和比例計(jì)算，向住房公積金為個(gè)人繳存的住房公積金。

5) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)：企業(yè)按照規(guī)定支付給工會(huì)組織的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，現(xiàn)行政策明確在職工工資總額2%(含)內(nèi)的，準(zhǔn)在所得稅前扣除予以扣除。

6) 職工教育經(jīng)費(fèi)：是指企業(yè)用于職工個(gè)人的教育培訓(xùn)費(fèi)用，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，在職工工資總額2.5%(含)以?xún)?nèi)的，準(zhǔn)予在所得稅前據(jù)實(shí)扣除。

7) 非貨幣性福利：是指企業(yè)以非貨幣性形式(發(fā)放實(shí)物或提供資產(chǎn)免費(fèi)使用等)為職工提供的福利支出。

8) 辭退福利：因解除與職工的勞動(dòng)合同關(guān)系而給予的補(bǔ)償。

9)其他與獲得職工提供的服務(wù)的相關(guān)支出，如股票期權(quán)等。

6、應(yīng)付福利費(fèi)

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于“應(yīng)付職工薪酬”核算內(nèi)容的明確，應(yīng)付福利費(fèi)僅僅是其內(nèi)容之一。根據(jù)新《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》的要求，福利費(fèi)不再按照工資總額的14%計(jì)提，采取據(jù)實(shí)列支方式。因此，本人建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在“應(yīng)付職工薪酬”的明細(xì)科目“應(yīng)付福利費(fèi)”下設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：

1)職工醫(yī)療費(fèi)(指尚未參加職工醫(yī)療保險(xiǎn)的企業(yè))

2)醫(yī)護(hù)人員職工薪酬

3)醫(yī)務(wù)經(jīng)費(fèi)

4)職工因公負(fù)傷赴外地就醫(yī)費(fèi)

5)職工困難補(bǔ)助

6)職工浴室、理發(fā)室、幼兒園、托兒所人員的職工薪酬

7) 獨(dú)生子女費(fèi)

8) 計(jì)劃生育獎(jiǎng)勵(lì)

9) 節(jié)日禮金

10)住院慰問(wèn)費(fèi)

11) 以及按照國(guó)家規(guī)定開(kāi)支的其他職工福利支出

以上即是房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用核算明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置的全部?jī)?nèi)容啦，小編就分享到這里了，相信大家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用核算明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置有所了解也有所掌握了，那么大家還有什么疑問(wèn)的可以咨詢(xún)我們的在線(xiàn)答疑老師為您解答，老師會(huì)耐心的回答哦，同時(shí)還有免費(fèi)的資料包和精講試聽(tīng)課程可以領(lǐng)取呢，只需要掃一掃文章右上方的二維碼就可以啦。