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房開企業(yè)“尾房”銷售的增值稅處理，土地增值稅的清算條件主要有兩個，應(yīng)該清算的情形和要求清算的情形。實務(wù)中我們要避免錯誤做法，不能按照原預(yù)征率申報和不能按照已清算項目的實際稅負率計算當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅進行申報。

房開企業(yè)“尾房”銷售的增值稅處理，土地增值稅的清算條件主要有兩個，應(yīng)該清算的情形和要求清算的情形。實務(wù)中我們要避免錯誤做法，不能按照原預(yù)征率申報和不能按照已清算項目的實際稅負率計算當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅進行申報。

一、實務(wù)中曾出現(xiàn)的四種錯誤做法

(一)按照原預(yù)征率申報。計算公式為：當(dāng)期銷售收入×預(yù)征率。計算當(dāng)期應(yīng)補繳土地增值稅額，待全部銷售完畢后再二次啟動清算程序。

(二)按照已清算項目的實際稅負率計算當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅進行申報。計算公式為：(已清算項目已納土地增值稅稅額/已清算項目銷售收入)×當(dāng)期銷售收入。

(三)根據(jù)增值額重新計算增值率，對照相應(yīng)的稅率計算當(dāng)期應(yīng)納的土地增值稅稅額，不考慮當(dāng)期稅費的影響。計算公式為：當(dāng)期銷售收入-(清算時的扣除項目總金額/清算時總建筑面積)×當(dāng)期銷售建筑面積=當(dāng)期增值額。再根據(jù)增值額、本期扣除項目重新計算增值率，對照適應(yīng)的稅率計算當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅稅額。

(四)根據(jù)增值額重新計算增值率，對照相應(yīng)的稅率計算當(dāng)期應(yīng)納的土地增值稅稅額，且考慮當(dāng)期稅費的影響。計算公式為：當(dāng)期增值額=當(dāng)期銷售收入-[(清算時的扣除項目總金額-清算時扣除的稅費)/清算時總建筑面積]×當(dāng)期銷售建筑面積-當(dāng)期銷售收入×5%*(1 7% 5%)。根據(jù)增值額、本期扣除項目重新計算增值率，對照適應(yīng)的稅率計算當(dāng)期應(yīng)納的土地增值稅稅額。

出現(xiàn)上述錯誤做法的原因：一是納稅人對《通知》的清算政策理解不到位，自以為是;二是稅務(wù)機關(guān)疏于管理，對納稅人清算工作指導(dǎo)不力;三是各地出臺與《通知》相悖的“土”政策，干擾了清算工作。

二、對《通知》規(guī)定的納稅申報程序的正確理解

(一)政策依據(jù)?！锻ㄖ返诎藯l關(guān)于“清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”的規(guī)定是：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

1、土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅一般是以一個完整審批項目為單位進行清算的，對屬于同一清算單位所發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本費用不得從其他的房地產(chǎn)開發(fā)項目中扣除，對同一個項目也不應(yīng)分開作為兩個清算單位(分期開發(fā)的項目除外)。所以，對一個開發(fā)項目清算后，剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時不能再單獨作為一個清算單位清算土地增值稅，也不存在以匯算清繳為名的二次清算問題。

2、簡化核算，計算申報“尾房”銷售的土地增值稅時不再考慮銷售當(dāng)期產(chǎn)生的稅費。

3、簡化核算，計算申報“尾房”銷售的土地增值稅時不再考慮清算時點未進入扣除項目成本的費用(包括當(dāng)時已經(jīng)發(fā)生但未取得合法憑據(jù)的部分)。

(二)申報時間：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》，納稅人應(yīng)在取得“尾房”銷售收入的次月申報。多次發(fā)生“尾房”銷售行為的，應(yīng)多次申報。

三、具體案例

名為“無極”的某高檔住宅小區(qū)，總建筑面積20000平方米，截止上年末銷售比例已達90%，故土地增值稅已在上年末被要求做了項目清算。清算時總的扣除項目金額為1億元，確定的增值率為55%。本年“五●一”節(jié)舉行促銷優(yōu)惠，剩余“尾房”全部銷售完畢，收到銷售款1500萬元。另外，還通過法律手段收回“小刀”公司拖欠的已經(jīng)清算過土地增值稅的“尾款”100萬元;收到客戶“無極小刀”補繳的未經(jīng)清算過土地增值稅的購房差價款10萬元。

1、銷售“尾房”扣除項目金額=“尾房”銷售面積×(清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積)=2000×(10000/20000)=1000(萬元);

2、銷售“尾房”增值額=“尾房”銷售收入-扣除項目金額=1500-1000=500(萬元);

3、清算時確定的增值率為55%，適用的稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%(無論銷售“尾房”的增值率高低，均使用清算時確定的稅率);

4、“尾房”銷售應(yīng)申報的土地增值稅=500×40%-1000×5%=200-50=150(萬元)。

5、會計處理

通過以上房開企業(yè)“尾房”銷售的增值稅處理的講解，相信你已經(jīng)有了更多的認識，如果還有其他疑問，可以咨詢客服，我們會一一為您解答，想要了解更多增值稅的知識，添加老師微信或者掃描屏幕下方的二維碼，也可以進入官網(wǎng)進行學(xué)習(xí)。