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近期有一個大事，我國建設稅和契稅立法了!特別是契稅，引起了房地產業(yè)的廣泛關注，那么契稅法的變化有哪些?跟著小編一起來了解學習一下吧!或許會對您的工作和學習帶來一些幫助和發(fā)現(xiàn)!

近期有一個大事，我國建設稅和契稅立法了!特別是契稅，引起了房地產業(yè)的廣泛關注，那么契稅法的變化有哪些?跟著小編一起來了解學習一下吧!或許會對您的工作和學習帶來一些幫助和發(fā)現(xiàn)!

第一個問題，稅率問題

《契稅法》第三條 契稅稅率為百分之三至百分之五。

現(xiàn)行《契稅暫行條例》第三條　契稅稅率為3-5%。

《財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)一、關于契稅政策

(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

(二)對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本項優(yōu)惠政策)

【分析】現(xiàn)行《契稅暫行條例》與《契稅法》規(guī)定的契稅稅率均為“3%至5%”，只是表述形式略有差異。都規(guī)定了省、自治區(qū)、直轄市有權在上述稅率幅度內具體確定適用稅率，只是《契稅法》對具體稅率的確定權限規(guī)定了更高的層次。至于現(xiàn)在對于個人購買住房所適用的不同契稅優(yōu)惠稅率，是財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部于2016年2月17日發(fā)布的財稅〔2016〕23號文件所規(guī)定的相關政策。筆者注意到，財稅〔2016〕23號文件是根據國務院有關部署制定的;而將于2021年9月1日開始施行的《契稅法》第六條第二款也規(guī)定“國務院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案”。因此，對于個人購買住房的契稅稅率，大可不必過慮!“桃花依舊笑春風”是大概率事件。

第二個問題，特定免稅規(guī)定

《契稅法》第六條增加規(guī)定：婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，免征契稅。

【分析】對于這個“增加”是單純比較現(xiàn)行《契稅暫行條例》而言的“增加”。

實際上，早在六年前，《財政部、國家稅務總局關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》(財稅〔2014〕4號)就已經規(guī)定：在婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

對于法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬免稅的問題，十六年前的《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》(國稅函〔2004〕1036號)也已明確規(guī)定：一、對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅。二、按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

第三個問題，已繳稅款退稅

《契稅法》第十二條“增設”規(guī)定，納稅人納稅義務發(fā)生后、辦理權屬登記前，權屬轉移合同出現(xiàn)不生效、無效、被撤銷、被解除的情形的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款。

【分析】同樣，單純與現(xiàn)行《契稅暫行條例》比較，這條是“新增”的規(guī)定，實際上，現(xiàn)行政策也早已如此?！秶叶悇湛偩株P于無效產權轉移征收契稅的批復》(國稅函〔2008〕438號)明確：按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對經法院判決的無效產權轉移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權證后，已納契稅款應予退還?！敦斦?、國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》(財稅〔2011〕32號)規(guī)定對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅;在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

第四個問題，計稅依據及成交價格

《契稅法》第四條 契稅的計稅依據：

(一)土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款;

《契稅暫行條例》第四條

契稅的計稅依據：(一)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格;

《契稅暫行條例細則》第九條 條例所稱成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。

【分析】將《契稅法》該條關于“計稅依據”的規(guī)定與現(xiàn)行《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例細則》關于“計稅依據”以及“成交價格”的規(guī)定相比較，不難發(fā)現(xiàn)，兩者基本相同，有所改變的僅是《契稅法》對于成交價格所包括的范圍，在表述上去掉了《契稅暫行條例細則》中成交價格范圍說表述的“無形資產”，但這并不表示有什么實質改變，無形資產完全可以被“其他經濟利益”所包含。至于《契稅法》該條款中加上了“對應的價款”，這只是更為準確的表述而已，使“價款”與“價格”更為精準對接。

而需要關注的是：

《財政部 國家稅務總局關于契稅征收中幾個問題的批復》(財稅字〔1998〕096號)......土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。

《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)

一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。(二)以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

二、先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用?！秶叶悇湛偩株P于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》(國稅函〔2009〕603號)：對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。

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